相続税対策と不動産投資について

おはようございます。皆さん、不動産を購入したら相続税の節税対策になる、とよく聞かれると思います。その仕組みが分かる方もいらっしゃると思いますが、今日は、相続税対策と不動産投資についてお話ししたいと思います。

その仕組みはいたってシンプルで、相続税の計算では、相続財産の評価方法が財産の種類ごとに決まっています。その定められた評価方法で不動産を評価すると、購入した価格より安くなるからです。1億円で不動産を購入すると、その不動産が6000万円で評価される、という具合です。

預金で1億円を持っていたら、当然、評価は1億円ですが、不動産を購入すると、評価が4000万円安い6000万円となります。この4000万円安くなる価格差が相続税の節税効果です。

まず土地からお話ししますと、相続税を計算する際、土地は国税局が公表している路線価などで評価します。路線価は、売買する価格の約80%の評価と決まっています。1億円で売買できる土地だと、8000万円の評価となります。ここで2000万円評価が下がります。

それから、その土地の上に貸家を建てて入居者がいる状態だと、地域によって割合が変わってきますが、約15%評価が下がります。そうすると、8000万円の土地が6800万円の評価となり、1億円と比べると、3200万円評価が下がったことになります。

建物は固定資産税評価で評価することになっています。新築の建物の固定資産税評価は、構造により変わってきますが、工事請負金額の5割から6割となります。1億円で建築した建物を6割で計算すると、固定資産税評価は6000万円です。ここで、4000万円評価が下がります。

それから、その建物が貸家で入居者がいる状態だと、3割評価が下がります。そうすると、6000万円の建物が4200万円の評価となり、1億円と比べると、5800万円評価が下がったことになります。

土地建物を2億円で取得した場合、土地建物の相続税評価は1億4000万円ですから、6000万円評価が下がったことになります。それから、建物は貸家として入居者がいる状態だと、土地建物の相続税評価は1億1000万円ですから、2億円と比べると9000万円評価が下がったことになります。

不動産投資といっても、住宅、オフィス、商業施設、物流施設、ホテルなど色々とあります。最もポピュラーなのが、貸家のように人が居住する建物ではないでしょうか。ただ、高額な不動産投資は、借入金で資金を調達するのがほとんどです。相続税の節税ができたとしても、入居者が入らず空室ばかりとなり、計画どおり利益がでなければ本末転倒です。あくまでも不動産投資の過程で、タイミング良く節税対策も行うのであって、相続税対策だけが目的とならないよう、注意しないといけません。

そうですね。不動産を取得するとしたら、どこの場所にするかがとても重要です。借りての需要が高い地域を探す必要があります。建物の用途が、住宅、オフィス、商業施設などによってターゲットが違ってきますし、人気がある地域もかわりますからね。

それから、将来相続が発生した場合、相続人が複数いるのに、財産は不動産だけとか、預貯金などのすぐ動かせる財産が少なかったりすると、遺産分割や相続税の納税に困ります。財産形成はバランスが大切ということです。

今日は相続税のお話しをしましたが、賃貸物件を取得すると、不動産所得が発生しますので、所得税や住民税の効果も考えないといけません。なので、不動産投資と相続税対策をお考えの方は、税務、不動産取引、建物建築など、それぞれの分野の専門家と相談されることをお勧めします。