FMちゅーピー「円満相続安心くらぶ」（令和3年1月15日）」に出演しました。
ラジオ出演内容
毎月第3金曜日のこの時間は、「円満相続安心くらぶ」のコーナーです。
誰でもいつかは経験する「相続」に際し、愛する家族が争うことなく、円満に、そして相続後はさらに幸せになれるように、相続開始までの準備や相続に関する豆知識などについてご紹介します。
お話をお伺いするのは、円満相続支援士、税理士法人タカハシパートナーズの寺尾 大介（てらお だいすけ）税理士です。
ラジオをお聞きの皆さん、こんにちは！
税理士法人タカハシパートナーズの寺尾です。
寺尾さん、よろしくお願いします。
さて、本日はどんなお話をしてくださいますか。
両親が亡くなって、田舎の実家や農地などを管理する者もなく、どうすればいいのかと悩まれている方、結構いらっしゃるんじゃないかと思います。
そこで本日は、相続した財産を売却した時の税金の特例や、取り扱いなどについてご説明したいと思います。
相続した財産を売却した時の税金ですね。
一般の売却の場合とは違って、税金が安くなったりするんですか？
はい、全てではありませんが、税金が安くなる特例があるんです。まずは、相続財産を取得した人に相続税が課税されていることが前提になりますが、譲渡所得の計算をする際の、譲渡資産の取得費に、相続税を加算することができる、という特例があります。
取得費に相続税を加算する特例ですね。その前に、そもそもの譲渡所得の税金の計算の仕方について教えてもらえますか。
そうですね。譲渡所得の計算は、資産を売却した金額、これを収入金額と言いますが、収入金額から、その資産を取得した時の取得費と、売るときにかかった手数料などの経費を引いた利益金額、これを所得金額と言いますが、所得金額に譲渡の税率をかけて算出されます。
税率ですが、不動産の譲渡の場合は分離課税といって、給与や年金、事業や不動産などの所得の税金の計算とは分けて、税率が設定されています。売却する資産の所有期間が5年以内だと、短期譲渡所得となり、国税が30%、地方税が9%の税率で課税されます。所有期間が5年を超えたら、長期譲渡所得となり、国税が15%、地方税が5%の税率で課税されます。
なるほど、収入から経費を引いた所得に対して税金がかかるということは、取得費や経費が増えて所得が少なくなれば税金も少なくなるということですね。
そのとおりです。
ところで、相続してすぐ売ってしまったら、所有期間が5年以内になって、高い税率で課税されてしまうんですか。
いえいえ、実は、相続の場合は、前の所有者、つまり亡くなった方の所有期間と取得費を引き継ぐこととされていますので、亡くなった方の所有期間と、相続してから売却するまでの期間を通算して5年を超えていれば長期譲渡所得となり、国税15%、地方税5%の税率となります。これも相続した資産の取り扱いのひとつです。
そうなんですね。
では、話を相続税の取得費加算に戻しますと、この特例を受けるための要件ですが、まず、相続や遺贈により財産を取得し、相続税が課税されていること、そして相続した不動産や株式などの財産を、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること、が要件です。
適用できる期間が限られているんですね。
そうなんです。申告期限から3年を超えるとこの特例は使えませんので、売却を考えている方は、お早めに話を進めていただければと思います。また、取得費に加算できる税額の計算方法ですが、その方の相続税額を全体の相続財産の内の売却する資産の価額で按分した金額となります。
支払った相続税額全額ではなく、売却した資産に対する税金分が対象になるということですね。
そのとおりです。次の特例ですが、亡くなった方が住んでいた居住用家屋を相続後に売却した場合で一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得から3,000万円を控除することができる、という特例で、通称「空き家特例」という特例があります。
3,000万円の控除がある、空き家特例ですね。どんな特例なんですか。
はい、まず、特例の対象となる居住用家屋とは、昭和56年5月31日以前に建築された建物で、区分所有登記がされていないことと、相続開始の直前に被相続人以外の人が住んでいなかったこと、さらに、相続開始後から譲渡の時までに事業や貸付、居住の用に使用されていないことの要件に当てはまるものになります。
そして、これらの内容等を証明するための書類として、売却する資産の所在地を管轄する市区町村長から「被相続人居住用家屋等確認書」という書類の交付を受けて、申告書に添付して提出する必要があります。
「被相続人居住用家屋等確認書」ですね。
はい、ただ、この特例が施行されたのが平成28年4月と、まだ新しい特例ということで、広島市内の申告件数もまだあまり多くはないようで、市区町村の窓口の担当者も手続きに不慣れな様子でした。
また、申請する時に揃える書類の量も多くありますので、特例適用を考えておられる方は、広島市の場合、各区役所の建築課が窓口ですので、早めにお問い合わせをしてみてください。
「被相続人居住用家屋等確認書」のお問い合わせの担当窓口は区役所の建築課ですね。
はい、さらに、売却する時の大事な要件があり、耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書がついている家屋であるか、そうでない場合、家屋を取り壊してから売却する、というものです。
先ほどの条件の中に、昭和56年5月31日以前に建築された建物、と説明しましたが、そうなると、ほとんどの家屋に耐震基準証明がないと思われますので、耐震工事をするか、取り壊してからの売却になります。そうすると、工事費用も数百万円はかかるので、特例適用は諦める、という方もいらっしゃるようです。
売却するのに耐震工事や取り壊しの工事をするというひと手間かける必要があるんですね。
はい、またこれ以外に、売却代金が1億円以下であることや、相続開始日、つまり死亡した日から3年を経過する日の属する年の12月31までに売却すること、売却する相手が、親子や夫婦、内縁関係者、関係法人などの特別関係者ではないこと、という要件もあります。
また、最初に説明した、相続税の取得費加算の特例などとは併用できないこととなっています。
なるほど、要件がかなり厳しそうですね。
はい、特例の適用について検討されている方や、もう少し詳しく聞いてみたい方は、当所の無料相談会にてお問い合わせいただければと思います。
寺尾さん、本日もありがとうございました。
