令和８年税制改正で変わる不動産相続対策①

改正ポイントの全体像

令和8年度税制改正大綱において、相続税における不動産評価の取扱いに大きな見直しが打ち出されました。
今回の改正で最も注目すべきは、相続等の直前に取得した貸付用不動産による評価圧縮に、制度として明確な上限が設けられる点です。
従来、相続対策として広く活用されてきた「借入金で賃貸用不動産を取得し、路線価ベースの評価と貸家建付地等の評価減を組み合わせて課税対象額を大幅に圧縮する手法」は、設計思想そのものが変わる前提で捉え直す必要があります。
一つは「5年以内取得ルール」です。課税時期前5年以内に対価を伴う取引で取得または新築した「一定の貸付用不動産」は、課税時期における通常の取引価額（時価）で評価する方向が示されています。
ただし、課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価変動等を考慮して計算した価額の80％で評価できるという「80％評価」の設計も明記されました。直ちに全額時価評価になるわけではなく、取得価額ベースで2割の評価減が認められる余地が残されています。
もう一つは「不動産小口化商品の評価厳格化」です。不動産特定共同事業に係る権利や信託受益権等に係る一定の権利については、取得時期にかかわらず通常の取引価額で評価する別建ての厳格化が示されました。つまり小口化商品では「5年を超えて保有すれば従来どおり」という議論が通用しなくなります。
適用時期は2027年（令和9年）1月1日以後に開始する相続、遺贈または贈与です。