「父親の所有家屋を息子が増改築した場合」の注意点について

おはようございます。

お客さまからよくあるご相談で、父親が所有する実家を息子が増改築や内装工事など、リフォームをして親と同居することになりました。リフォーム代金は息子が銀行で借り入れをして支払う予定です。

課税関係で何か問題ないですか？
と質問があります。

このケースでは、いくつか注意する点があります。
今日は、「父親の所有家屋を息子が増改築した場合」の注意点についてお話ししたいと思います。

おおきく分けて3つあります。
贈与税、譲渡所得、住宅ローン控除です。

はい。

その前に、民法242条の不動産の付合（ふごう）について、ザックリとお話しします。

例えば、不動産に、不動産とは異なる所有者の動産が付着して、その付着したものを分離することが、社会経済上　不利益となるような場合は、不動産の所有者は付着した動産の所有権を取得する。ということです。

はい、そうなんです。
リフォーム部分が父親の所有となってしまうので、民法上では、息子は父親にリフォーム代金を請求することができますが、通常行われません。

すると、息子は費用請求を免除したことになり、父親はリフォームという経済的利益を受けますから、父親は息子から贈与を受けたとみなされることになります。

つまり、リフォーム代金が110万円を超えると、父親は贈与税が課税されることになります。

救済措置はあります。
息子が支払ったリフォーム代金に相当する建物の持分を、父親から息子へ移転させて、家屋の所有を、父親と息子の共有とすれば、贈与税は課税されないこととなっています。

先ほどの救済措置、息子が支払ったリフォーム代金に相当する建物の持分を息子に移転するということは、対価性を伴う移転ですので、父親は建物持分を息子に売買したことになります。
不動産の売買なので、分離課税の譲渡所得が発生するか計算し、所得が出れば、所得税が課税されることになります。

ただ、譲渡所得は、家屋の取得費を超える金額で売買した時に発生します。赤字となれば、所得税は課税されません。譲渡所得の計算をしてみないと何とも言えませんが、だいたいは赤字となるので、所得税が課税されにくくなっています。

今回の相談では、息子が住宅ローン控除を受けられる可能性があります。
ほかの要件は全て満たしている前提でお話しすると、住宅ローン控除は、息子が所有する家屋でなければ受けられません。

贈与税の救済措置で、息子は家屋の持分を取得しますが、その前に、息子は家屋の持分を持っている状態で増改築しないと、住宅ローン控除を受けることができないんです。

対応策はあります。
増改築する前に、少しでもいいので、父親から息子に家屋の持分を移しておくことです。
住宅ローン控除は、息子が所有する家屋でなければ受けられませんが、100％所有でなくても構いません。少しの持分でも所有していれば大丈夫です。

110万円以下となる持分を父親から息子に贈与した後に増改築すれば、住宅ローン控除を受けることができます。

父親から息子へ移す家屋の持分計算、譲渡所得が発生するかどうかの所得計算で悩まれたら、事前に税理士などの専門家に相談されることをお勧めします。