土地の評価

おはようございます。

はい、国税庁調べの相続税の申告状況を見てみますと、相続財産のうち、土地の割合が38%強と全体の約4割を占めていて、財産の中で一番金額の多いものとなっています。

また、後でお話ししますが、土地の評価を行うには、専門的知識を必要とし、更に複雑なケースが多いため、皆さんが一番悩まれる項目となっています。

はい、毎年7月初めに公表される、各国税局長が定める「財産評価基準書」に基づき評価を行うのですが、評価方法は大きく二つに分かれます。

まず一つ目は、路線価方式というものです。これは、国税局が毎年それぞれの道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価格を決定し、これを基に土地の形状などを考慮して評価するものです。

もう一つは、倍率方式というもので、路線価の定められていない地域についての評価方式で、市町村が定めている固定資産税評価額に国税局が定めた一定の倍率を掛けた金額で評価するものです。

参考までに、昨年、平成29年までの路線価は少し下落していましたが、平成30年を見ますと、下げ止まりで、ほぼ前年並みとなっていて、商業地などは上昇している地域が見受けられます。

先ず基本的には、住宅地図や公図などにより、評価する土地の所在地を確認し、評価する土地の特定を行います。

次に、資料収集です。固定資産税評価証明書、登記事項証明書、実測図などを収集し、評価する土地が、路線価方式の地域なのか倍率方式の地域なのか、「財産評価基準書」を見て確認します。

それから、現地を確認し、評価する土地の地目や評価単位を判定していきます。

現地確認では、道路幅や高低差を図ったりします。

はい、いろんな要素を含む土地がありますから、事前準備と現地確認が重要です。

評価する土地が路線価方式の土地だった場合、標準的な宅地の1㎡当たりの価格が記されている路線価図を見て、その土地の1㎡当たりの価格を基に評価します。
土地の形が正方形や長方形に近い、きれいな形であれば評価はそう難しくないのですが、実際には不整形な土地や、道路面より下がった場所にある土地などが多く、そうすると、きれいな形の土地と比べると、利用しにくい土地は、当然に評価は安くなります。

そのため、いろいろな減額要素を考慮する必要があり、その減額要素の専門知識がとても重要です。

はい、具体的な減額要素を紹介しますと、一般的によく使うものとして、

・奥行きの距離が長い、又は極端に短い土地
・間口の狭い土地
・不整形な土地
・道路と高低差のある土地
・がけ地のある土地
・面積が極端に大きな土地
・4ｍ未満の道路に面する土地
・道路に面していない土地

など、このようによく使う一般的な項目だけでも数多くあります。

また、その他に特殊な減額要素としては、

・高圧線が上空を通っている土地
・騒音が大きい幹線道路や線路に近い土地
・近くに高い建物があって、日照阻害(にっしょうそがい)のある土地
・近くに墓地などのある土地
・土地の貸し借りによって、地上権などの権利がある土地

などの減額要素があります。
当てはまりそうだからといって、状況によって減額できる場合、できない場合がありますが、検討する余地はあります。

そうなんです。土地の評価では、このような専門知識や経験がないと減額要素を見落としてしまい、結局は高い評価で相続税を申告してしまうケースがあります

早めに、相続税の専門家への相談をお勧めします。