「5年ルール」で節税スキームに終止符
令和８年度税制改正により、不動産の相続税評価ルールが変更され、「タワマン節税」といった手法が使えなくなります。
今回は、その改正内容と実務への影響、対応策について説明します。
何が変わるのか―大綱に示された新評価ルールの全容
今回の改正で最も重要なポイントは、相続開始前５年以内に対価を伴う取引（売買、交換、新築など）によって被相続人等が取得または新築をした貸付用不動産については、原則として課税時期における「通常の取引価額」で評価されるようになったことです。
具体的な対象としては、賃貸マンション（一棟・区分）、賃貸アパート、オフィス・ビルなどが想定されます。
ただし、課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の80%に相当する金額による評価も選択できるとされています。つまり、「時価＝取得価額の8割」という固定的な評価方法ではなく、時価評価が原則である中で、一定の前提のもと取得価額ベース80%による評価という選択肢も用意されています。
これは、従来の路線価ベースの評価（時価の３～４割）と比べると、評価額が大幅に上昇することを意味します。
一方で、取得から5年を経過した貸付用不動産については、現行どおり路線価・固定資産税評価額等に基づく評価が引き続き認められる見込みです。つまり、5年ルールはあくまで「相続開始前5年以内の取得」に焦点を当てたもので、長期保有を前提とした賃貸経営については影響がないという整理になっています。
これと同時に、不動産小口化商品については、明確な改正が示されています。任意組合型・一定の信託受益権型の不動産小口化商品については、取得時期にかかわらず課税時期における「通常の取引価額」で評価することになりました。つまり、「5年ルール」は存在せず、何年前に購入したものでも、通常の取引価額で評価されることになります。
通常の取引価額の具体例としては、事業者が提示する買取価格や売買実例価額、鑑定評価額などを参照して評価することが想定されています。これにより、従来のような大幅な評価減は不可能となり、不動産小口化商品の節税効果は事実上消滅することになります。
